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Immobilier en France : la catastrophe se profile à l'horizon

Juil
2010

Une tribune libre de Patrick Reymond


Patrick Reymond, économiste hétérodoxe né en 1960, disciple de Fernand Braudel, est également un homme de terrain. Son expérience en tant que cadre supérieur dans de multiples entreprises du secteur privé (sidérurgie, papier carton, bâtiment, industrie), lui a notamment donné la compétence d’analyticien. Or, l’analytique, qui ne s’apprend pas à l’école, nécessite, à la différence de l’audit, qu’il a pratiqué également, une grande compréhension des phénomènes et de la chaîne de production, beaucoup de curiosité et d’aller très au-delà des apparences.

Patrick Reymond a notamment écrit pour l’éditeur SMG, dans le « blog immobilier » et le « blog énergie ». Depuis le printemps 2009, son blog « La Chute », au contenu et au ton résolument iconoclastes, passionne un nombre sans cesse grandissant de lecteurs, curieux des mutations de notre civilisation et insatisfaits des informations trouvées dans les grands médias.

Nous vous proposons aujourd’hui, en exclusivité, une étude de la crise immobilière française, que Patrick Reymond a bien voulu réaliser pour fortune.fdesouche.com (N.B. : cet article est libre de droits de citation et de reproduction ; nous demandons cependant à tout utilisateur de bien vouloir nous citer comme source).

L’immobilier, pour un ménage, c’est à la fois une aspiration, un voeu, une tentation, un statut, souvent un héritage, un investissement, une charge, une imposition, c’est un phénomène complexe, qui résiste à la simplification et doit être envisagé sous plusieurs angles.

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D’abord, l’immobilier, c’est la population. Qui dit population, dit emploi. Un bassin d’emploi, donc.

Dans la carte du grand Chaix [carte ferroviaire de 1921, issue d'un horaire de trains], on voit une répartition assez égale de la population, qu’indique le quadrillage par le chemin de fer.

J’avais indiqué le seuil maximal de population en France. Jusqu’au début du 18ème siécle, il est scotché depuis plusieurs siècles à 40 habitants au kilomètre carré.
Là, ce sont les subsistances qui donnent de la voix.
On constate qu’il n’y a que fort peu de variations, même les endroits les plus répulsifs sont peuplés.

La population, affranchie des contraintes de la distance par l’emploi de l’énergie fossile, va commencer à se concentrer.

C’est assez visible en 1920. Le seuil de densité de 40 a été pulvérisé, mais les hyperconcentrations n’ont pas encore vu le jour.

Lignes de chemin de fer en juin 2009

Elles dépendent, elles aussi, des transports et sont d’abord limitées, donc, aux villes et ports, disposant de bonnes infrastructures.

Le charbon, puis le pétrole, vont encore faire grossir les gros : Paris, Lyon, Marseille, et maigrir les campagnes.

On le voit, les cartes des chemins de fer ne sont plus du tout les mêmes.

Une partie du pays a clairement été abandonnée.

Mais cette concentration ne peut vivre sans une énergie fossile croissante.

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Quel rapport avec l’immobilier, donc, on peut se poser légitimement la question.

C’est que ces deux cartes ont aussi un avers.

C’est la carte des saturations, qu’on peut voir de manière quasi caricaturale dans le dispositif « Loi Scellier » qui succède à tous les autres dispositifs, et dont l’effet a été simple : il a saturé les espaces où la demande était faible ou peu importante.

Ce, pour une bonne raison : le coût de construction est peu différent, mais le coût du terrain lui, est fondamentalement divergeant.

Les seules tensions existantes sont locales et sont largement discutables. En effet, ce sont les logements bon marché qui manquent.

Un petit rappel de la période giscardo-barro-pompidoliste : loin d’être le triomphe du capitalisme, cela a été le triomphe de l’archaïsme le plus absolu.

Le rentier, qui avait complètement disparu depuis 1914, est appelé à renaître, d’abord par la loi de 1973 qui interdit à l’Etat de frapper monnaie pour son propre compte, ensuite par la politique, ou plutôt la non-politique barriste du logement.

Pour Barre, les loyers étaient « trop bas ». Pourquoi, mystère ! La seule explication étant de recréer une caste héréditaire de rentiers, dominants sociaux, dont le plus grand malheur était d’être né.

Envolé, donc, le VRAI capitaliste, le créateur et preneur de risques (avec ses sous à lui, pas comme le banquier).

La technique est simple : on passe de l’aide à la pierre, à l’aide à la personne. En gros, on aide les plus miséreux, les autres n’ont plus qu’à payer.

Mais, comme la dette butte sur… la dette, les rendements locatifs, après 3 bulles immobilières (fin des années 1970, début 1990 et depuis début 2000), sont déclinants. Les loyers butent sur la paupérisation des locataires, voire leur absence…

D’ailleurs, le pompidolisme a donné ses premières lettres de noblesse à la carambouille immobilière, avec l’affaire de la garantie foncière.

Les bulles elles-mêmes sont édifiantes : d’abord un simple clapotis en fin 70, la suivante est plus violente fin 1980 et atteint un sommet en 2000. Avec pour les deux fois précédentes, une période de purge qui s’allonge.
La purge actuelle, d’ailleurs, risque d’être éternelle.

Car, qu’en est-il de la simple loi de l’offre et de la demande ? Après un boom de 10 ans, on a trop construit globalement (ce qui n’implique pas qu’il n’y ait pas de manques localisés).

L’INSEE est très clair là-dessus : les logements inoccupés se comptent par millions.

Une politique saine ne consiste pas à arroser les « Zinvestisseurs » de privilèges fiscaux et de dégrèvements souvent spoliateurs, mais à revenir à une politique de plus long terme, plus pondérée. Chaque département et chaque ville est un cas d’espèce et, en l’occurrence, au lieu de bâtir tant et plus, on doit sans doute privilégier le renouvellement urbain : détruire et reconstruire – en un mot, dégonfler la bulle des terrains.

Que vaut un terrain ? Ce que certains sont prêts à payer. Et c’est un levier puissant, mais qui n’a aucune modernité économique. Les liens de domination sociale par la possession d’immeubles étaient déjà présents dans l’antiquité.
Pour prendre un exemple, les Suffètes (dynasties de rois) de Carthage (il y en avait deux) étaient les Barca et les Hannon. Ils étaient les plus gros propriétaires de la ville. Les Barca, plus sensibles aux questions sociales et louant moins cher, étaient plus populaires.
A l’époque romaine, Crassus, surnommé « le riche » par des sénateurs fort peu dans le besoin, avait fait fortune dans l’immobilier…

En un mot, pour résumer, les 10 dernières années n’ont pas enrichi la population (on s’en serait douté), mais une seule caste : celle des constructeurs et autres parasites volant à leurs côtés. La carotte : « devenez dominants sociaux et encaissez la monnaie », se révèle, pour beaucoup, être un chèque en bois et de la fausse monnaie.

Les logements vacants sont en effet légion en France. Contrairement à ce que dit la propagande, il n’y a aucune pression des besoins.

Le parc vide atteint les 5 millions (3 millions en résidences secondaires, et il y a du secondaire dans TOUTES les communes ; et 2 millions en résidences principales).

Ce qui a intéressé le gouvernement dans cette histoire, c’est la partie CONSTRUCTION, et une fois le bien vendu, le vendeur s’en lave les mains.
En effet, les terrains accessibles et bon marché se trouvaient dans des villes au marché détendu.

A titre personnel, je peux citer Saint Etienne : 3.000 « de Robien », loués deux fois plus cher que le marché local, dans une ville connue pour son parc immobilier surdimensionné (voir page 12 du document INSEE donné en lien ici).

Ou Le Puy en Velay. A la page 12, logement, de cet autre document, ici, on peut s’apercevoir que les vides sont passés de 1112 en 1999 à 1514 en 2006, le nombre de résidences secondaires chutant de 544 à 339 ; chiffres auxquels on peut ajouter 573 logements autorisés en 2007, et ceux bâtis en 2008 et 2009.

On voit, à travers ces cas d’espèce, que dix années de fièvres n’ont tenu à rien. Et qu’on a couru à une catastrophe économique de longue haleine.

Pour sauver la mise, on a parié sur les HLM, priés de démolir en vitesse quelques immeubles mal placés (ou déclaré tels), mais dans ce genre de situation, le HLM est paradoxal : il est plus cher que le marché privé.

Se réglant sur un paradigme parisien, on construit donc des immeubles de location, dans des villes où les besoins sont peu élevés, en voulant louer plus cher que les offices HLM, alors que les loyers privés sont EN DESSOUS de ces mêmes loyers HLM, voire, le plus souvent, bloqués volontairement par le propriétaire quand le locataire donne satisfaction…

Pour ne pas être en reste, après avoir souvent démoli, le HLM relance la donne. En effet, les logements les plus récents vont bénéficier d’une obsolescence ultra rapide : les HLM fignolent des projets d’habitats économes.

On le voit donc, la catastrophe se profile à l’horizon. Bien sûr, tous les marchés locaux n’étaient pas à l’équilibre ou en-dessous, mais les récentes constructions ont généralement complètement déstabilisé la donne.

On peut s’attendre, par conséquent, à une crise immobilière, très longue, si elle n’est pas définitive. Car à cela, bien sûr, se rajoute le problème d’approvisionnement énergétique, qui va redistribuer fondamentalement les cartes.

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