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France : Les cessions immobilières de l’État au plus bas

Août
2014

391 millions d’euros de biens cédés en 2013, beaucoup moins qu’attendu.Des grosses opérations n’ont pas abouti. Une reprise est en vue en 2014.

Bordeaux : ensemble immobilier classé monument historique et en cours de cession

Les difficultés du marché de l’immobilier ne font pas les affaires de l’État. En pleine quête de recettes, il peine à tenir son programme de cessions. L’an dernier, les 1.234 biens vendus, des terrains pour les deux tiers, n’ont rapporté « que » 391 millions d’euros. C’est beaucoup moins que les 530 millions d’euros anticipés en loi de Finances initiale. C’est aussi nettement moins que les 515 millions réalisés l’année précédente. C’est en réalité la plus mauvaise performance depuis 2005, date à laquelle les recettes immobilières ont commencé à être clairement identifiées.

« Les cessions ne sont pas l’alpha et l’oméga de notre politique immobilière, relativise-t-on à Bercy. Nous ne sommes pas là pour brader le patrimoine de l’Etat à tout prix. » Plusieurs raisons expliquent la contre-performance de l’an passé. La première tient évidemment à la conjoncture et à la faiblesse de la demande. Certaines grosses cessions n’ont finalement pas eu lieu, comme la vente d’une ancienne base de l’Otan en Meurthe-et-Moselle ou encore celle du pôle océanographique d’Arcachon (Gironde). D’autres ont été reportées, comme celle d’un ensemble immobilier sur un terrain de 7.000 m2 dans le 7e arrondissement de Paris comprenant un ancien couvent du XVIIIe siècle et des bâtiments militaires du XIXe. Ces biens ont finalement été vendus récemment par le ministère de la Défense.

Les collectivité locales achètent 40 % des biens cédés

La perspective des élections municipales n’a rien arrangé, suscitant de l’attentisme de la part des collectivités territoriales. Or ce sont elles qui achètent 40 % des biens cédés ! Un autre élément d’explication tient au retard pris dans la mobilisation du foncier public pour la construction de logements sociaux. Cette promesse de campagne de François Hollande avait trouvé sa traduction législative en janvier 2013, permettant aux collectivités d’acquérir des terrains de l’État à un prix inférieur au marché. En mai 2013, le chef de l’État s’était déplacé en personne dans le Calvados pour signer cette première cession décotée.

Mais le mouvement n’a pas suivi. Moins d’une dizaine de cessions « Duflot » ont été signées à ce jour. « Les délais de mise en œuvre des dispositions réglementaires et d’instruction technique des dossiers expliquent ces reports », fait-on valoir au ministère des Finances. Quant aux cessions « Duflot » réalisées, leur décote a logiquement pesé sur le produit des cessions de 2013. A Bordeaux, par exemple, un immeuble en centre-ville a été vendu à la communauté urbaine avec un taux de décote de 60 % par rapport à sa valeur vénale.

470 millions prévus en 2014

Dans son rapport sur l’exécution budgétaire, la Cour des comptes pointe aussi un facteur plus structurel, « la fiabilité encore imparfaite des évaluations des prix de cession ex ante ». L’outil de suivi des cessions a été mis en place en 2012 et a donc servi une première fois pour établir les prévisions de cessions de 2013. « Pour 2014, nous avons bénéficié d’une année complète d’usage de l’outil, ce qui rend plus fiable notre prévision », assure-t-on à Bercy, qui table sur 470 millions de cessions cette année.

Le report de 2013 à 2014 de la vente du site de la défense dans le 7e arrondissement, évalué à 77 millions d’euros, devrait effectivement permettre de tenir cet objectif. Reste à savoir si l’État arrivera à revenir à son rythme de 500 millions de cessions par an au cours des années suivantes, comme l’avait souhaité Bernard Cazeneuve quand il était au Budget. Un objectif d’autant plus difficile à tenir que les ventes les plus faciles ont déjà été réalisées.

Les Echos

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